L'inesorabile fine del mercato immobiliare italiano.

Chi mi conosce lo sa, ho fatto parecchi mestieri da quando a causa delle privatizzazioni ho dovuto lasciare l'amata Italtel, leader delle telecomunicazioni italiane, approdando in altre societá di information tecnology, per poi ritrovarmi dopo pochi anni a dover abbandonare anche quelle prima che naufragassero. 

Poi é venuto il momento del design in un noto negozio di mobili di alta gamma di Viterbo, e poi nel 2007, ritrovandomi di nuovo in crisi, presi la strada della professione di agente immobiliare. 

Ma a differenza di molti che si avventurano in questo campo, io prima ho preso l'abilitazione, poi ho aperto la partita iva e l'impresa. Era il 2008.

Carico delle esperienze di internet, della mia inventiva (fuori luogo qui in provincia) pensai di avventurarmi in un nuovo modo di fare l'agente immobiliare. 

Ma prima di tutto dovevo conoscere il mercato immobiliare, ed ignaro di quello che sarebbe stato il 2008 cominciai a cercare case da vendere. Mi saltó subito all'occhio che i prezzi delle case erano dopati, esagerati, anche in una provincia come quella di Viterbo, e dopo un breve giro di indagini vidi che altrove era anche peggio.
Mi é riemersa subito l'esperienza fatta sia a metá anni novanta nelle telecomunicazioni, sia quella dei primi anni del XXI secolo della net-economy, momenti in cui ci furono enormi speculazioni sui rispettivi mercati.

Vedevo gli stessi sintomi, e purtroppo ne conoscevo fin troppo bene gli effetti, effetti che non si é tardato molto a vedere con la crisi del settembre 2008 che ha devastato il mercato immobiliare mondiale.

Ma l'Italia é lenta a capire e poi a reagire, e si é andati avanti a tutto gas, un po come il treno del romanzo Cassandra Crossing.

Chi lavorava con me, liquidava le mie previsioni come idee deliranti di un incompetente.

I fatti successivamente accaduti, che hanno richiesto molti anni per attuarsi, mi hanno dato ragione, ma nel frattempo anche io ero rimasto stritolato nella macchina, anche perché io ero frenato dagli scrupoli e quindi non riuscivo ad acquisire serenamente case che ritenevo fuoriprezzo, case che poi altri comunque vendevano ad incauti acquirenti. Nel 2011/2012 finalmente i nodi sono arrivati al pettine, ma la storia non é finita li.

Oggi é assai evidente la crisi immobiliare, la vedono tutti, ma pochi riescono a capirne il perché ed hanno ragione.
Perché in Italia non c'é un solo perché, ma tutta una serie di cause e concause incrociate che si supportano tra di loro e rendono il quadro assai confuso. 

Ecco qui la mia personale visione e l'elenco delle cause:

• Ora paghiamo l'effetto euro, pagando il debito del raddoppio dei valori che si é verificato nel 2002, anno della sua introduzione, dove quello che costava 1000£ si trasformava in 1€ (che valeva peró 2000£). Mi ricorderó sempre il prezzo della vecchia FIAT Panda che si trasformó in poco tempo da circa 7000000£ in 7000€. L'impatto arrivó in pieno anche nel mercato immobiliare giá dopato dalla eccessiva facilitá di erogazione dei mutui, che si erano trasformati notevolmente rispetto agli anni precedenti, arrivando a coprire anche il 100% del valore degli immobili. Questo di per se era giá una causa, ma miscelata insieme all'euro ha fatto una miscela esplosiva che prima o poi avremmo pagato caro.
• L'inarrestabile crescita del mercato immobiliare ha creato un aumento incontrollato delle nuove costruzioni, spesso realizzate in economia in barba alle piú moderne tecniche di costruzione tese ad aumentare la sicurezza sismica ed il risparmio energetico. Decine di migliaia di nuovo edifici di bassa qualitá ma venduti a caro prezzo, tanto tutti compravano. Un enorme danno ambientale, con migliaia di ettari di campagna affogati nel cemento. Crescita che ha creato un numero impressionante di nuovi edifici che dopo il 2008 non hanno piú trovato acquirenti.
• In questo periodo le banche hanno erogato mutui ad alto rischio, su immobili sopravvalutati, coperti da ipoteche inesigibili, che hanno gonfiato i tribunali di cause di pignoramento.
• Cause di pignoramento dovute alle sempre maggiori difficoltá della gente a pagare i mutui, vista la crescente crisi che divorava distruggendoli migliaia di posti di lavoro. Cosí un mercato giá saturo di nuovi immobili invenduti, si carica anche di immobili all'asta, che vengono presentati con prezzi fuorimercato, e quindi rimangono in pancia ai tribunali.
• Chi non é ancora stato investito da pignoramenti, ma vuole cautelarsi considerando le difficoltá imminenti, oppure a causa di debiti decide di vendere la propria casa acquistata pochi anni fa con un megamutuo, si ritrova a dover estinguere un mutuo che ha un valore ormai spropositato rispetto al valore reale, quindi lo affida al mercato ingrossando le fila di immobili in vendita, ma con prezzi irreali che creano confusione.
• Chi, pur non avendo mutui, si ritrova un patrimonio immobiliare inutilizzato e aggravato dall'aumento delle imposte del 2011, magari in difficoltá economica, decide di liberarsene mettendoli in vendita, ed anche questi immobili vanno ad ingrossare il giá gonfio mercato immobiliare, spesso con quotazioni fuori mercato.
• I giovani, senza un lavoro o con un lavoro precario, rinunciano a metter su famiglia, consci del fatto che nessuna banca gli affiderá un mutuo, quindi rinunciano al sogno della casa, della famiglia, e mgari se ne vanno all'estero. Cosí una grande fetta di clienti abbandona il mercato immobiliare stragonfio di case.
• Il cambio culturale, dettato dalle difficoltá economiche che hanno investito il ceto medio, che si é tradotto nella fine di uno dei prodotti residenziali di punta degli anni '90' il villino a schiera o multifamiliare, ora non lo vuole piú nessuno.
• La crisi del mercato immobiliare, insieme ad una crescente cultura ambientalista dettata dall'evidente ed inesorabile cambiamento climatico, ha delineato finalmente un cambio di tendenza nella metodologia delle nuove costruzioni, ora sul mercato sono presenti immobili di alta efficienza energetica, e la presenza di questi prodotti, a prezzi equi, ha inesorabilmente spostato l'interessa di chi cerca una nuova casa su questi prodotti, mandando all'oblio tuto il vecchio patrimonio immobiliare italiano costruito dal dopoguerra. Tutti i difetti di questi immobili, troppo a lungo sottovalutati, sono venuti tutti alla luce, scarsa efficienza energetica, altissimi costi di riscaldamento e raffreddamento. Questi immobili stanno registrando un crolo dei prezzi, giustificato, senza fine.

Quindi, tutte queste ragioni messe insieme ed interconnesse tra loro come una macchina diabolica stanno ridimensionando, finalmente, il mercato immobiliare italiano.

Purtroppo rimane il fatto che questo processo scatenato negli ultimi anni, ci stia costando in termini economici cifre  mostruose, che pagheremo fino all'ultimo centesimo.